Beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen, da er die Grundlage für eine realistische Preisfindung und für Verkaufsverhandlungen bildet. Die Ermittlung des Immobilienwertes basiert auf drei Verfahren: dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. In diesem Blogbeitrag erkläre ich Ihnen, wie diese Verfahren funktionieren und wann sie angewendet werden.
Sachwertverfahren: Basis für die Bewertung
Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien, insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern, angewendet. Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks mit dem Wert der baulichen Anlagen – also des Hauses – zusammengefasst.
Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert der Gebäude (Herstellungskosten abzüglich altersbedingter Abschreibungen). Der Verkehrswert wird dann unter Berücksichtigung regionaler Marktanpassungsfaktoren ermittelt. Diese Methode ist insbesondere dann sinnvoll, wenn keine vergleichbaren Marktdaten vorliegen.
Ertragswertverfahren: So profitabel ist eine Immobilie
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Objekten oder Anlageimmobilien angewendet. Hier steht die potenziell erzielbare Rendite im Vordergrund. Er errechnet sich aus den zu erwartenden Erträgen (z.B. Mieteinnahmen), die die Immobilie erwirtschaften kann, abzüglich aller Kosten, die mit dem Besitz der Immobilie verbunden sind. Dazu gehören nicht nur die Betriebskosten, sondern auch die Berücksichtigung der so genannten Bewirtschaftungskosten sowie eine kalkulatorische Verzinsung des Bodenwertes. Der Ertragswert gibt somit Auskunft über die Rentabilität einer Immobilie.
Vergleichswertverfahren: Einfach & transparent
Das Vergleichswertverfahren ist besonders praktikabel, wenn ausreichend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen. Es beruht auf der Annahme, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie für ähnliche Objekte in ähnlicher Lage gezahlt wurde. Dabei werden Verkaufspreise von Vergleichsobjekten herangezogen, um den Wert der zu bewertenden Immobilie zu schätzen.
Wichtige Faktoren sind dabei Lage, Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie. Das Verfahren ist einfach und transparent, aber stark von der Verfügbarkeit aussagekräftiger Vergleichsdaten abhängig.
Die Kombination macht’s
Jedes dieser Wertermittlungsverfahren hat seine Vorteile und Anwendungsbereiche. Um ein möglichst genaues Bild des Marktwertes zu erhalten, wird häufig eine Kombination der Verfahren eingesetzt. Als erfahrener Immobilienmakler in Korschenbroich und Umgebung kenne ich den lokalen Markt und die spezifischen Gegebenheiten und kann so den Wert Ihrer Immobilie präzise ermitteln. Auf Wunsch erstelle ich Ihnen ein aussagekräftiges Gutachten, das auch vor Gericht Bestand hat.