Immobilienbewertung: Das sind die wichtigsten Kriterien

Die wichtigsten Kriterien der Immobilienbewertung

Ehe Sie eine Immobilie verkaufen können, müssen viele Dinge bedacht werden. Ganz zu Anfang des Prozesses steht die Immobilienbewertung durch den Makler. Wie diese Form der Wertermittlung funktioniert, erkläre ich Ihnen hier.

Einen ersten Eindruck verschaffen

Wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen, schauen Sie sicher selbst erst einmal nach, welcher Wert vergleichbaren Immobilien auf dem Markt aktuell zugemessen wird. Es gibt Ihnen einen ersten Überblick, ist aber nicht aussagekräftig, da jede konkrete Bewertung individuell vorgenommen werden muss. Weiterhin ist zu bedenken, dass es sich bei den Preisen, die Sie auf den Internetportalen finden, generell um Angebotspreise handelt Diese werden nicht immer realisiert und können daher nur als grobe Indikation dienen.

Makler ermitteln den Verkehrswert

Der Verkehrswert eines Hauses wird ermittelt, indem objektiv erzielbare Preise für die Immobilie unter Hinzuziehung der Grundstückswerte festgelegt werden. Damit dieser Preis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht, müssen je nach Art der Immobilie verschiedene Verfahren zur Wertermittlung angewendet werden. Abweichungen, die etwa durch persönliche Umstände entstehen, werden nicht in Betracht gezogen.

Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten

Im Ertragswertverfahren bewerten Makler Immobilien, an denen die Käufer als Renditeobjekte interessiert sind, etwa Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohnungen. Der Wert setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen: Der Bodenwert und der Liegenschaftszinssatz werden mit einbezogen, aber auch der Zustand des Hauses – wie nachhaltig ist es gebaut, wie sorgfältig wurde es saniert? Wichtig ist zudem der Reinertrag: Wie hoch sind die Einnahmen, die der Besitzer pro Jahr mit dem Objekt erzielen kann? Um diesen Wert zu ermitteln, müssen von den Mieterträgen die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Außerdem spielt die wahrscheinliche Restnutzungsdauer der Immobilie eine Rolle.

Sachwertverfahren bei Eigenheimen

Die Ermittlung des Verkehrswerts über das Sachwertverfahren ist relativ kompliziert. Kurz zusammengefasst muss der Grundstücks- oder Grundstücksanteilswert (Letzterer bei Wohnungen) mit den Herstellungskosten der Wohnung oder des Hauses und den Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen addiert werden. Ausbau, Qualität, die Wertminderung über die Jahre und die Anpassung an den lokalen Immobilienmarkt sind weitere Faktoren, die der Makler bei der Immobilienbewertung immer im Auge behalten muss.

Scroll to Top